Сколько стоит ремонт квартиры с предчистовой отделкой
Сколько стоит предчистовая отделка в новостройке
При долевом строительстве или покупке квартиры в новостройке жильцы могут сталкиваться с разными вариантами отделки, которые имеют ряд отличий. Если чистовая отделка подразумевает наличие уже оконченного ремонта, то, когда речь идет о черновой отделке, на плечи владельца жилплощади ложится выполнение всех его этапов. Выбор зависит от того, готов ли человек дополнительно тратить средства на последующую реконструкцию.
Пред принятием такого решения, необходимо разобраться в нюансах черной, чистовой и предчистовой видах отделки квартиры, выяснить чем они отличаются и что лучше выбрать. Кроме того, нужно высчитать, сколько стоит предчистовая отделка в новостройке, так как ее цена может сильно повлиять на итоговую цену.
Виды отделки квартиры
Покупая жилье в новостройке, как правило, предлагаются такие варианты отделки, как:
- предчистовая;
Черновая отделка квартиры включает в себя обязательный минимум, требуемый для сдачи дома в использование. В данный список входят:
- выполненная стяжка;
- установка батарей отопления;
- подвод канализации и водопровода;
- частично проведено электроснабжение, без оформления точек подключения и разводки;
- установлены входная дверь, и окна, но без откосов и подоконников.
Важно! Черновая отделка не подразумевает наличие межкомнатных дверей и элементов сантехники.
Хотя, выбирая квартиру с черновой отделкой, придется много ресурсов и времени вложить в ремонт, такой вариант имеет ряд достоинств:
- Реализация любых идей, создание уникального дизайна.
- Нет надобности избавляться от низкокачественной отделки, выполненной застройщиком.
Предчистовая отделка подразумевает жилплощадь, в помещениях которой проведено большинство работ по ремонту, за исключением финишной отделки. Но, практически, квартира готова к проживанию. Покупатель может поменять интерьер или закончить ремонт. Подобный вариант стоит намного дешевле чистовой отделки и дает возможность свести к минимуму трудозатраты и средства, требуемые для ремонта.
Чистовая отделка включает полный перечень работ, необходимых для комфортабельного проживания. Стоимость и качество материалов, включая и некоторые виды работ, могут варьироваться в зависимости от класса квартиры. После покупки владелец получает готовую к заселению жилплощадь, в цену которой включены все затраты.
Очень часто чистовую отделку называют – «под ключ». Конечно, она не отличается оригинальностью, но позволяет сразу же использовать квартиру.
Наиболее оптимальный вариант для новостройки – предчистовая отделка. Сколько стоит и что включает?
Если есть желание самостоятельно подобрать строительные материалы для ремонта, лучше всего купить квартиру, где выполнена предчистовая отделка. Такой вариант довольно-таки часто встречается в жилье бизнес- и эконом-класса. В подобных квартирах созданы все требуемые минимальные условия для проживания и есть возможности для завершения ремонта своими силами.
Предварительная отделка имеет ряд существенных отличий от чистовой и должна включать следующее:
- проведение установки электросети и проверку ее готовности к использованию.
- выполнение работ по устройству перегородки и монтажу межкомнатных дверей.
- установку оконных блоков и откосов, подоконников и отливов.
- монтаж системы отопления, вместе со всеми необходимыми устройствами для обогрева помещения.
- выравнивание поверхности пола и стен, подготовка потолка.
- подводка водоснабжения и канализации к точкам подключения сантехники.
Как правильно принять квартиру с предчистовой отделкой в новостройке
В процессе осмотра жилплощади с предчистовой отделкой, перед тем как принимать ее, нужно предварительно выяснить некоторые особенности касательно такого ремонта:
Как правило, неровности черновой поверхности основы перекрываются бетонной стяжкой, которая в дальнейшем покрывается желаемым напольным покрытием. Естественно, стяжка должна быть достаточно прочной и качественной, не иметь бугры и трещины. Даже незначительных неровностей желательно избегать, хотя они и допускаются. В местах соединения пола со стеной все стыки должны проклеиваться шумоизоляционной лентой.
Поверхность потолка не должна иметь следов неровностей или стыков плит перекрытия. Так же как и при чистовой отделке, потолки должны равномерно пробеливаться и иметь полностью законченный вид. Работы по отделке осуществляются так, чтобы при необходимости можно было установить гипсокартонную или натяжную конструкцию.
- Выравнивание стен.
По всей своей площади стены подлежат штукатурке и отделке шпатлевкой. Они должны быть ровными без наплывов и скашивания мест углов. В отдельных местах вполне допустимы погрешности, но не больше чем 1-2 мм. Какие-либо трещины и сколы, отслоения материала, следы шпателя категорически недопустимы.
- Система отопления.
Отопительная система устанавливается в строгом соответствии с нормами безопасности. Все компоненты должны симметрично вписываться в специально отведенные для них места. Монтаж радиаторов осуществляется на одной высоте от пола. Батареи должны укомплектовываться всеми необходимыми кронштейнами, отвечающими за надежность фиксации, включая и краны Маевского, которые дают возможность спускать воздух.
При монтаже оконных конструкций категорически не допускается образование зазоров между стеной и блоком. Вся фурнитура должна работать исправно, без проблем. В самом стекле не должно быть царапин или трещин. Установка подоконников также должна осуществляться на одном уровне, их параметры и конфигурация не должны выступать в качестве препятствия для потока воздуха, поднимающегося с батарей.
- Электропроводка.
Остаточное устройство электропроводки в жилплощади регламентируется проектными данными, в которые могут не предусматривать монтаж розеток и выключателей. Однако работы по разводке являются обязательным условием, поэтому во всей квартире разводку выполняет застройщик, а владелец уже сам решает, менять ли ее расположение или оставить все как есть.
- Сантехническая разводка.
Пожалуй, только чистовая отделка предусматривает полное проведение монтажа сантехники. А если речь идет о предварительной установке, монтажу подлежат система канализации и водоснабжения, которая в местах подключения сантехники глушится. При этом водопровод должен быть исправным и обладать требуемыми для нормального функционирования кранами.
Итог
Сегодня многие задаются вопросом «сколько стоит предчистовая отделка в новостройке?», и в этом нет ничего странного, поскольку разные компании предусматривают различные варианты отделки.
Обладание даже приблизительным пониманием строительных нормативов даст возможность легко разобраться в разных предложениях на рынке недвижимости. А если у вас возникнут какие-либо трудности, можно связаться с нашими сотрудниками для получения дополнительной информации или консультации.Возможно Вам будет также интерестно:
Затраты на ремонт: Сколько стоит полный ремонт дома?
Сколько стоит полный ремонт дома?
На общую стоимость ремонта влияет множество факторов (подробнее об этом позже). Согласно Service Seeking, мелкий ремонт может стоить всего 20 000 долларов, но вы можете легко перевалить за 300 000 долларов за полную трансформацию. Большая часть этих затрат идет на оплату труда, в то время как следующие по величине затраты - это закупка материалов.
Факторы, влияющие на стоимость ремонта вашего дома
Диапазон затрат на ремонт огромен, но это потому, что нет двух совершенно одинаковых ремонтов. Вот факторы, которые влияют на стоимость ремонта вашего дома.
Гетти
Размер
Возможно, одним из самых важных компонентов является размер.Перепланировка однокомнатной квартиры обойдется значительно дешевле, чем ремонт 5-местного таунхауса с 4-мя спальнями. По данным Renovation Junkies, стоимость ремонта на квадратный метр в среднем составляет около 2000-4000 долларов.
Материалы
Материалы премиум-класса имеют повышенную стоимость, но вы также должны учитывать обслуживание и долговечность.
Более дешевый материал на вынос, такой как обшивка, может оказаться более дорогим в долгосрочной перспективе, особенно по сравнению с вариантами, не требующими особого ухода, такими как кирпич.
Уровень ремонта
Некоторые виды ремонта включают лишь незначительные изменения, такие как ремонт или замена оборудования. Но если вы планируете полностью изменить планировку своего дома (включая расположение электрических розеток или водопровода), рассчитывайте также заплатить больше.
Расположение
Ваш почтовый индекс может определить, насколько дешевым или дорогим будет ваш ремонт. Одна из самых больших затрат - это оплата труда и почасовая оплата, которая варьируется от штата к штату.Canstar заявляет, что почасовая ставка для ремонтников может составлять от 50 долларов в районе Квинсленда и до 85 долларов в Новом Южном Уэльсе.
Подрядчик
Даже в одном городе два подрядчика могут предложить вам совершенно разные расценки за одну и ту же работу. Хотя может возникнуть соблазн немедленно принять самое низкое предложение, учтите, что платить немного больше за опыт и репутацию может стоить того.
Кухня
Ремонт кухни будет самым сложным делом с точки зрения затрат времени и труда на квадратный метр.По словам Домена, они также будут самыми дорогими, учитывая всю технику и аксессуары, которые вам нужно будет приобрести. Это может включать замену полов, окон или снос стен для создания открытого пространства.
Средняя стоимость: 10 000-45 000 долларов
Гетти
Ванная
Ванные комнаты тоже трудоемкие. Наибольшие затраты обычно идут на облицовку плиткой или новую сантехнику.Согласно ценам магазина плитки Discount, плитка может стоить от 15 долларов за квадратный метр или до 200 долларов за квадратный метр.
Domain заявляет, что затраты могут варьироваться от: 10 000 до 35 000 долларов США
Комнаты
Ремонт спальни может быть очень дешевым или очень дорогим, в зависимости от того, насколько минималистичным или грандиозным вы хотите его видеть. Наличие ванной, безусловно, значительно поднимет цену.
Finder заявляет, что средняя стоимость ремонта спальни составляет: 2000-35000 долларов
Гостиная
Гостиные - одно из наиболее публичных и видимых мест в вашем доме, поэтому ремонт здесь, несомненно, произведет впечатление.
Средняя стоимость ремонта гостиной по данным Home Advisor составляет: 10 000-15 000 долларов США
Открытая площадка
От простого травяного сада до патио, террасы и детального ландшафтного дизайна - ремонт вашего сада может значительно увеличить ваши счета.
Hi Pages заявляют, что средняя стоимость ухода за садом и добавления колоды составляет: 2 000–10 000 долларов
Как оценить стоимость ремонта вашего дома
А как вы на самом деле оцениваете, сколько будет стоить ваш проект ремонта? Вы можете использовать калькулятор / оценщик ремонта недвижимости для Австралии или следуйте приведенным ниже советам:
- Составьте подробный список всего, что нужно сделать в каждой комнате.Будьте как можно более конкретными.
- Узнайте стоимость почасовой оплаты труда в вашем районе, а также стоимость сырья, используя онлайн-руководства, такие как домашний советник.
- Бюджет 10-15% сверх расчетной сметы на непредвиденные расходы и ремонт.
- Поговорите со своим подрядчиком, чтобы получить точную цену.
Гетти
Как сэкономить на капитальном ремонте дома
- Дайте вашим подрядчикам достаточно времени для завершения проекта.Срочная работа может удвоить ваши затраты на ремонт и повысить вероятность дорогостоящих ошибок.
- Сравните предложения разных подрядчиков перед принятием решения.
- Оставьте сложное строительство профессионалам, а когда можете - сделайте это своими руками. Если у вас есть время, самостоятельная роспись или дизайн интерьера сократят ваши расходы.
- Планировки с открытой планировкой создают иллюзию простора, но при этом стоят немалых денег. Работайте с уже имеющимся макетом.
- Выбирайте дешевые, но прочные материалы, такие как цемент, акрил и более доступные породы дерева.
Ремонт дома может стоить тысячи долларов, но он может в 10 раз увеличить стоимость вашей собственности. Бюджетируйте с умом, и вы сможете получить дом своей мечты за меньшие деньги.
Вам также может понравиться:
6 советов, как выжить после ремонта дома с детьми
Сколько стоит ремонт ванной комнаты?
5 способов сохранить бюджет на ремонт
Сколько стоит новая кухня
.Владение жилым комплексом - прибыльность, плюсы и минусы
9 апреля 2019 г.,Жилой комплекс состоит из двух и более многоквартирных домов. Логично предположить, что управлять жилым комплексом и владеть им сложнее, чем управлять отдельным зданием. Однако существует определенная экономия на масштабе, которая идет на пользу владельцам многоквартирных домов. Плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом несколько отличаются от таковых для других многоквартирных домов. В этой статье мы обсудим процесс покупки и владения жилым комплексом, рассмотрим его рентабельность и оценим владение старым жилым домом по сравнению с современным жилым домом.
По теме, вы можете ознакомиться с нашей разбивкой по разным типам многоквартирных домов.
Что нужно знать о владении жилым комплексом?
Первый шаг к приобретению жилого комплекса - это умение его покупать. Для получения более подробной информации ознакомьтесь с нашей статьей «Как стать арендодателем: что вам никто не говорит».
Покупка жилого комплекса
Покупка жилого комплекса требует больше усилий, чем покупка односемейной недвижимости.Вы должны иметь более глубокие знания об управленческих и финансовых аспектах владения жилым комплексом. Давайте разберем шаги:
1. Подходит ли Вам владение многоквартирным комплексом?
Многое зависит от того, планируете ли вы самостоятельно активно управлять недвижимостью. Кроме того, вы можете нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет управлять имуществом за вас. В первом случае большую часть времени и энергии вы будете посвящать эксплуатации жилого комплекса.Но если вы делегируете управление внешней фирме, вы станете пассивным инвестором с небольшим участием. Неудивительно, что уход за старым многоквартирным домом может быть более сложной задачей, чем обслуживание современного многоквартирного дома. Вы должны решить свой уровень участия, свою готовность рисковать своими деньгами и свой аппетит к доходу от аренды.
Чтобы изнутри взглянуть на жизнь домовладельца, прочитайте наш путеводитель «Владение многоквартирным домом: один день из жизни».
2.Выберите подходящий тип ЖК
Вам нужно будет решить, сколько единиц вы хотите владеть, с учетом ваших амбиций и толерантности к риску. Если вы хотите пополнить свой пенсионный доход, вы можете предпочесть доход от небольшого комплекса. Однако, если вы хотите получать больший доход, несмотря на риски, вы рассмотрите возможность создания комплекса с более крупными многоквартирными домами.
Также есть комплексы, которые представляют собой смесь многоквартирных домов и многоцелевых застроек.Современные жилые комплексы, как правило, представляют собой элитную недвижимость, построенную за последние 10 лет, так называемую недвижимость класса «А». Эти объекты имеют множество удобств, включая теннисные корты, бассейны и клубы. С другой стороны, объектам класса «B» не более 20 лет, они хорошо построены и имеют некоторые удобства класса «A». Недвижимость класса «C» и класса «D» состоит из старых многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте и ремонте. В них не хватает удобств и иногда их можно квалифицировать как субсидируемое жилье.Вы можете найти свои лучшие предложения среди объектов недвижимости класса «B» и класса «C».
Для получения дополнительной информации вы можете прочитать наше подробное руководство по строительным классам.
3. Продажа квартирного комплекса
Если вы хотите самостоятельно провести обыск, чтобы купить и владеть жилым комплексом, вам нужно будет уделить этому процессу много времени. Но вы потенциально можете сэкономить некоторую комиссию по недвижимости, избегая агента по недвижимости, хотя обычно комиссию платит продавец.Кроме того, некоторые продавцы предпочитают работать напрямую с покупателем, а не через агента. Более того, некоторые продавцы могут предложить вам финансирование от собственника. Вы можете заручиться поддержкой местного клуба инвесторов в недвижимость, у которого обычно есть сети контактов. С другой стороны, использование агента по коммерческой недвижимости предоставляет вам доступ к множеству услуг по размещению объявлений, которые они используют. Естественно, это может значительно ускорить поиск. К счастью, агенты также разбираются в различных местных районах, что может быть особенно полезной информацией.Также рассмотрите возможность использования бизнес-брокера, который свяжет вас с владельцами, делающими покупки в их арендных предприятиях.
Для получения более подробной информации о покупке жилого комплекса или любого другого типа многоквартирной собственности прочтите нашу статью «Продажа многоквартирных домов: полное руководство покупателя».
4. Оценка свойств кандидата
При оценке выставленного на продажу жилого комплекса необходимо учитывать несколько факторов. Это начинается с того места, которое должно быть желательным или становится желательным.Также учитывайте количество и размер единиц в комплексе. Оцените состояние собственности, детали строительства и удобства, которые она предлагает. Важно отметить, что если крыша плоская, помните о проблемах с проникновением воды. Также кирпичный каркас более прочный и огнестойкий. Старая сантехника может дорого обойтись, включая возможное отравление свинцом. Вы предпочтете комплексы, в которых каждая единица имеет свой электросчетчик. Это потому, что арендаторы смогут сами оплачивать расходы на электроэнергию, что способствует экономии.Кроме того, обязательно проверьте краску на содержание свинца, что требует значительных затрат на восстановление.
5. Проверить номера
Посмотрите финансовые отчеты, стоимость квартиры, арендную плату и заполняемость комплекса. В конце концов, вам придется полностью оценить финансовые показатели с помощью квалифицированного бухгалтера или аудитора. Фактически, вам следует просмотреть финансовую отчетность как минимум за один год, а если возможно, и больше. Более того, вам следует с уверенностью проверить валовой операционный доход, долю вакантных площадей, расходы и конкретные финансовые коэффициенты.Кроме того, вы должны убедиться, что представленная продавцом максимальная ставка соответствует действительности с учетом местоположения объекта недвижимости, чистой операционной прибыли и запрашиваемой цены.
6. Проведите комплексную проверку
Очень важно задавать вопросы. Во-первых, если вы очень хотите владеть многоквартирным домом, вы должны спросить: «Почему нынешний владелец продает?» Это может быть приемлемо, если владелец хочет уйти на пенсию и переехать. Но совсем другое дело, если владелец просто хочет избежать дорогостоящего ремонта, который, как он знает, приближается.Не удивляйтесь, если продавец попытается скрыть уничижительную информацию. Соберите важные документы, такие как копии всех подписанных договоров аренды в многоквартирном комплексе. Важно отметить, что это позволит вам подтвердить суммы аренды, даты прекращения аренды, арендаторов с домашними животными и информацию о гарантийном залоге.
Также проверьте налоговые декларации владельца, чтобы убедиться, что NOI, указанная в отчете о прибылях и убытках, совпадает с NOI в налоговой декларации. Естественно, если вы серьезно относитесь к покупке комплекса, вызовите строительного инспектора или инженера для тщательной проверки.Кроме того, получите независимую стороннюю оценку с использованием одного или нескольких методов оценки. В частности, эти методы оценки включают рыночную стоимость, восстановительную стоимость и доходный подход.
7. Организовать финансирование и закрыть сделку
Assets America ® предлагает ссуды на приобретение более 5 миллионов долларов, ссуды на реконструкцию, промежуточные ссуды, минипермские ссуды и ссуды на приобретение (ипотека) для жилых комплексов (многоквартирные ссуды). Мы ускоряем детализацию финансирования, работаем с эскроу-агентом, обеспечиваем получение гарантийных депозитов и даже можем контролировать закрытие.
Насколько выгодно владеть жилым комплексом?
Часто есть хороший потенциал прибыли при покупке старого многоквартирного дома. Как правило, цена на более старую многоквартирную недвижимость ниже стоимости более современного многоквартирного дома в том же месте. Неудивительно, что ваша потенциальная прибыль напрямую зависит от объема реабилитации, которую вы должны провести, и от покупной цены, которую вы платите. Следовательно, вам нужны точные цифры для NOI и разумная ставка капитализации.Только тогда вы сможете чувствовать себя комфортно с покупной ценой. Предположим, в вашем комплексе 50 единиц, а средний годовой NOI на единицу составляет 10 000 долларов. Тогда ваша чистая операционная прибыль должна составить примерно 500 000 долларов в год. Любые непредвиденные расходы или незапланированные вакансии уменьшат это число. Поэтому разумно предположить, что вы получите всего 90% от ожидаемого дохода. В данном случае это 450 000 долларов.
Для получения более подробной информации, включая текущие тенденции на рынке многоквартирных домов и истории успеха, прочтите Инвестиции в квартиры: полное руководство по успеху.Чтобы узнать, как покупать многоквартирные дома, ознакомьтесь с Multifamily For Sale: Complete Buyer’s Guide.
Каковы преимущества и недостатки?
Плюсы и минусы владения жилым комплексом по сути сводятся к риску и выгоде. Тем не менее, есть много плюсов и минусов владения жилым комплексом, которые мы сейчас рассмотрим.
Владение ЖК Плюсы
Вот важные преимущества владения жилым комплексом:
- Множественные потоки доходов: Вы будете получать больше доходов от многоквартирного дома, чем от дома на одну семью.Это поможет вам лучше противостоять случайным вакансиям.
- Собственный капитал: Несколько потоков доходов могут обеспечить денежные потоки, необходимые для выплаты ипотеки. Это увеличивает вашу долю в жилом комплексе.
- Более легкое финансирование: Кредиторы более охотно финансируют многоквартирные дома из-за значительных ежемесячных денежных потоков из множества источников.
- Налоговые преимущества: Текущее налоговое законодательство очень благоприятно для владельцев коммерческой недвижимости.Квалифицированный бизнес-вычет в размере 20% - отличный стимул к владению жилым комплексом. Конечно, все ваши расходы подлежат вычету либо сразу, либо за счет амортизации.
- Оценка капитала: Ваш многоквартирный комплекс должен вознаграждать хорошее управление повышением стоимости. Одна из причин - это возможность повышения арендной платы со временем. Если вы улучшите репутацию жилого комплекса, уровень вакантности должен соответственно уменьшиться. Все эти факторы увеличивают стоимость собственности, увеличивая прирост капитала при продаже.
- Расширение вашего портфеля недвижимости: Покупка жилого комплекса быстро увеличивает ваши владения недвижимостью. Многие эксперты рекомендуют держать до 20% ваших инвестиционных активов в недвижимости.
- Экономия за счет масштаба: Если вы нанимаете фирму по управлению недвижимостью, вам следует распределить ее затраты на количество единиц, которыми вы владеете. Очевидно, что управляющие недвижимостью могут взимать меньшую плату, если они управляют несколькими квартирами на компактной территории. Следовательно, это снижает общее влияние сборов.
Видео: покупка жилого комплекса - хорошее вложение?
Владение жилым комплексом Cons
Помните о возможных недостатках владения жилым комплексом:
- Время: Если вы решите взять на себя обязанности арендодателя, рассчитывайте посвятить много времени своей собственности. Ваше отношение и ожидания определят, хорошо это или плохо.
- Внешние эффекты: Вы не можете удержать район от изменений, иногда в худшую сторону.Это может снизить ваши вложения и привести к убыткам. Вы должны знать динамику соседства, прежде чем покупать жилой комплекс.
- Ограниченная ликвидность: Чтобы продать жилой комплекс, нужно время. Вы не можете просто превратить свои инвестиции в наличные в одночасье, не рискуя при этом потенциальными убытками.
- Ненадежные арендаторы: Арендаторы, которые не платят вовремя и / или нарушают правила, могут стать настоящей головной болью и съедать вашу прибыль.
- Непредвиденные расходы на обслуживание: Вещи ломаются.Хорошая идея - иметь достаточную страховку, особенно на недавно приобретенную технику и т. Д.
Информация для штата о Законе об арендодателях
Ниже вы можете найти обзоры законодательства арендодателей и арендаторов для этих штатов:
Если ваш штат не указан в списке выше, вы можете использовать это руководство по законодательству для каждого штата.
Как Assets America ® могут помочь
Assets America ® предоставляет многоквартирное финансирование для приобретения, строительства и рефинансирования существующей многоквартирной арендуемой недвижимости.Мы предлагаем пакеты многоквартирных кредитов, адаптированные к конкретному проекту и индивидуальным требованиям конкретного заемщика. Обратите внимание, что наше финансирование начинается с 5 миллионов долларов и практически не имеет верхнего предела.
Мы - коммерческий эксперт по крупным сделкам с опытом работы более трех десятилетий. Кроме того, мы выступали посредниками в многочисленных сделках по ссуде квартир и финансированию многоквартирных домов. Мы обеспечиваем непревзойденное индивидуальное обслуживание с выдающимися результатами! Позвоните нам сегодня по телефону (206) 622-3000 !
Статьи по теме
.Сколько стоит снять квартиру в Шэньчжэне?
Приняли ли вы решение преподавать английский язык в Шэньчжэне, Китай ? Или вы хотите преподавать английский в Шэньчжэне или ищете разные города Китая, чтобы преподавать английский? Вы также, наверное, спрашивали себя, дорогой ли Шэньчжэнь или дорого арендовать апартаменты в Шэньчжэне? В этой статье у нас есть все, что вам нужно, чтобы узнать о стоимости аренды в Шэньчжэне, жизни в Шэньчжэне для иностранцев, взглянуть на цены на квартиры в Шэньчжэне, а также оценить стоимость недвижимости в Шэньчжэне по сравнению со средней зарплатой экспатов Шэньчжэня. .
Какова стоимость квартиры в Шэньчжэне по сравнению со стоимостью аренды квартиры в других городах Китая?
Для однокомнатной квартиры в Китае арендная плата может варьироваться от 1000 до 8000 юаней в месяц или от 150 до 1200 долларов США в месяц соответственно.
В городах Уровня 2 или Уровня 3 арендная плата настолько низкая, что ваш работодатель, вероятно, предоставит вам меблированное жилье с 1 или даже 2 спальнями, в котором вы сможете жить самостоятельно.Но в городах уровня 1, если вы не работаете в международной школе или международном детском саду, вам предоставят либо совместное проживание, либо жилищное пособие, и вы сами сможете снять квартиру. Какова стоимость аренды в Шэньчжэне в указанном выше диапазоне? Для Шэньчжэня, в зависимости от того, находитесь ли вы в центре города, в пригороде Шэньчжэня или на окраине Шэньчжэня, он может варьироваться от 2500 юаней в месяц до 5000 юаней в месяц.
Арендная плата в Шэньчжэне может варьироваться от 2500 до 5000 юаней в месяц
Какова разница в аренде квартиры в Шэньчжэне со средней зарплатой учителя в Шэньчжэне?
Если вы живете в центре города, вы можете рассчитывать, что арендная плата за квартиру будет составлять от 25 до 35 процентов вашей месячной зарплаты.Если вы находитесь в пригороде Шэньчжэня, вы можете рассчитывать, что арендная плата за квартиру будет составлять от 20 до 30 процентов вашей ежемесячной зарплаты. Теперь школы в Шэньчжэне, расположенные в центре города, платят больше, чем школы, расположенные в пригороде или на окраине Шэньчжэня? К сожалению, на самом деле ответа нет. Это связано с тем, что многим иностранцам нравится жить в центре города Шэньчжэнь, а в школах на окраинах обычно выплачивается более высокая зарплата, чтобы привлекать учителей для работы в своих школах.Так что, если вы хотели сэкономить действительно хорошую сумму денег, вы можете подумать о поиске работы в сельской местности Шэньчжэня. Часто на окраине Шэньчжэня можно найти апартаменты с 2–3 спальнями, которые стоят столько же или меньше, чем студия в центре города. Во многом это связано с размером Шэньчжэня, и хотя технически вы все еще можете находиться в самом Шэньчжэне, он может быть довольно далеко от центра города.
Предоставляет ли школа жилье учителям в Шэньчжэне или в другом месте Китая?
Раньше почти все школы, которые нанимали учителей английского языка в Китае, предоставляли учителям бесплатную квартиру, поэтому учителям не приходилось беспокоиться о получении жилья.Тем не менее, многие учителя сказали своим школам, что они предпочитают находить собственное жилье, чтобы они могли решить, какого размера дом снимать, и местоположение, исходя из своих предпочтений. Чтобы приспособиться к потребностям учителей, в большинстве школ сейчас выплачивается только жилищное пособие, а учителя не будут требовать рецепта для поиска собственного жилья по прибытии. Теперь, если вы хотите убедиться, что вам предоставили жилье, чтобы вам не приходилось заниматься поиском квартиры, обязательно сообщите своему консультанту по трудоустройству заранее, что вы решительно предпочитаете работать в программе, которая предоставляет жилье.
Какой залог мне нужен для обеспечения аренды квартиры и каковы связанные с этим расходы?
Как правило, в Китае есть три типа сдачи в аренду. Во-первых, у вас есть частные одноместные квартиры, принадлежащие частным лицам, которые хотят сдать свой дом арендаторам. Для этого типа жилья со скидкой на трамадол вам нужно будет внести двухмесячную арендную плату в качестве залога, который будет возвращен вам по завершении договора аренды.Например, в Шэньчжэне, если вы решите жить в центре города, арендная плата за одно жилье будет составлять около 4500 юаней в месяц, так что ваш гарантийный депозит составит около 9000 юаней. В дополнение к этому, вам нужно будет заплатить арендную плату за первый месяц, а также комиссию агента по продаже недвижимости, которая составляет 50% от арендной платы. Вы немного ограничены в бюджете? Что ж, хорошие новости: второй тип сдачи в аренду - это жилье с обслуживанием. В Китае одна такая компания под названием MoFang Residence строит много обслуживаемых жилых домов, несколько из которых расположены по всему Шэньчжэню, что обеспечивает единое жилье для краткосрочных и долгосрочных арендаторов.
Технологии в Азии. По мере того, как молодые люди в Китае перестают продавать недвижимость, появилась новая идея стартапа: «крошечные квартиры как услуга»
Чтобы снять комнату в MoFang, вам нужно будет всего лишь арендовать одну месяц в качестве гарантийный депозит, и вы можете арендовать от 1 месяца до тех пор, пока вы хотите там жить. Кроме того, вам не нужно платить агентству по недвижимости, как если бы вы могли попросить друга из Китая помочь вам, они могут помочь вам найти место для аренды. Третий вид арендуемой собственности - это коллективное жилье.Если вы едете в Шэньчжэнь, мы можем разместить вас в группе иностранцев, которые хотят получить совместное жилье. Для совместного проживания не требуется комиссия агента по недвижимости, и, скорее всего, залог будет низким. Кроме того, совместное жилье, как правило, является наименее дорогим способом снять комнату в Шэньчжэне.
Что делать, если мне нужно место для временного проживания между гостиницей и приобретением собственной квартиры?
Когда вы приедете в Китай, большинству школ будет предоставлено несколько дней бесплатного проживания в отеле по прибытии.В первые несколько дней вы подпишете свой трудовой договор, пройдете медицинский осмотр и потратите оставшееся время на поиск съемной квартиры. Некоторые иностранцы могут быть немного разборчивыми или им нужно больше времени, чтобы найти подходящий дом. Некоторые могут подождать немного дольше, прежде чем вносить залог за аренду квартиры. Какой бы ни была ваша ситуация, если вам нужно было место для проживания от нескольких дней до нескольких недель, Airbnb - отличный способ найти временное жилье. Кроме того, Airbnb намного дешевле, чем отель, а качество не хуже, чем аренда собственной квартиры.
Что произойдет с залогом, если мне нужно досрочно расторгнуть договор аренды?
Конечно, в идеальном мире мы все хотели бы, чтобы с нами не случалось подобных ситуаций. Однако, если вам нужно будет разорвать договор аренды квартиры, вы рискуете лишиться залога. Однако есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы уменьшить убытки и даже вернуть весь залог. Во-первых, как можно скорее сообщите арендодателю о своей ситуации.Таким образом, домовладелец может подготовиться к тому, чтобы другой арендатор взял на себя ваш контракт. В случае, если домовладелец поможет вам найти другого арендатора, который возьмет на себя контракт, вы должны будете заплатить арендодателю половину месяца аренды для покрытия расходов. Во-вторых, вы можете нанять собственного агента по недвижимости, чтобы быстро найти того, кто возьмет на себя вашу арендную плату. В-третьих, расскажите друзьям о вашей ситуации и рекламируйте свое жилье в социальных сетях. Если вы сможете найти другого учителя, который возьмет на себя вашу аренду, то вы сможете сэкономить этому новому арендатору комиссию агента и вернуть весь свой гарантийный депозит.
Переезд в Китай может быть довольно сложным, но если вы готовы, это может стать приключением на всю жизнь.
Есть вопросы, на которые мы не ответили? Пожалуйста, оставьте комментарий ниже или отправьте нам сообщение на нашей странице контактов .
Не забудьте заглянуть на нашу Доску вакансий , чтобы увидеть все наши последние объявления о вакансиях!
Ура!
Для обучения рекрутингу
.вопросов на собеседовании в инвестиционном банке: модель слияния (базовая)
Вам не нужно разбираться в моделях слияний так, как это понимает банкир слияний и поглощений, но вам нужно знать не только основы, особенно если у вас была стажировка в сфере финансов. или на полную ставку раньше. Важно знать последствия приобретения и понимать такие концепции, как синергетический эффект, и почему на самом деле создаются гудвилл и другие нематериальные активы. Одна вещь, которая не важна? Рассмотрение того, как приобретение влияет на все 3 утверждения.В 99% случаев в модели слияния вас интересует только отчет о прибылях и убытках (несмотря на слухи об обратном).
1. Расскажу о базовой модели слияния
"Модель слияния используется для анализа финансовых профилей 2 компаний, цены покупки и способа совершения покупки, а также определяет, увеличивается или уменьшается прибыль на акцию покупателя.
Шаг 1 делает предположения о приобретении - о цене и о том, было ли это наличными, акциями, долгом или некоторой их комбинацией.Затем вы определяете оценки и непогашенные акции покупателя и продавца и составляете отчет о прибылях и убытках для каждого
.Наконец, вы объединяете отчеты о прибылях и убытках, складывая такие позиции, как выручка и операционные расходы, и вносите поправку на упущенные проценты по денежным средствам и проценты, выплаченные по долгу, в строке комбинированного дохода до налогообложения; вы применяете налоговую ставку покупателя для получения совокупной чистой прибыли, а затем делите ее на новое количество акций, чтобы определить совокупную прибыль на акцию ".
2.В чем разница между слиянием и поглощением?
В любой сделке M&A всегда есть покупатель и продавец - разница между «слиянием» и «поглощением» более смысловая, чем что-либо еще. При слиянии компании примерно одного размера, тогда как при поглощении покупатель значительно больше
3. Зачем одной компании покупать другую компанию?
Несколько возможных причин:
Покупатель хочет получить долю рынка, купив конкурента.
Покупатель должен расти быстрее и видит в приобретении способ добиться этого.
Покупатель считает, что продавец недооценен.
Покупатель хочет привлечь клиентов продавца, чтобы он мог им перепродавать и перепродавать.
Покупатель думает, что у продавца есть важная технология, интеллектуальная собственность или какой-то другой «секретный соус», который он может использовать для значительного улучшения своего бизнеса. Покупатель считает, что он может достичь значительного синергетического эффекта и, следовательно, сделать сделку выгодной для акционеров.
4. Почему приобретение может иметь разводняющий эффект?
Приобретение является разводняющим, если дополнительная сумма чистой прибыли, которую вносит продавец, недостаточна для компенсации упущенных покупателем процентов по денежным средствам, дополнительных процентов, уплаченных по долгу, и последствий выпуска дополнительных акций.
Эффекты приобретения, такие как амортизация нематериальных активов, также могут сделать приобретение разводняющим.
5.Есть ли эмпирическое правило для расчета того, будет ли приобретение увеличивающим или разводняющим?
Если сделка включает только наличные деньги и долг, вы можете суммировать процентные расходы по долгу и упущенные проценты по наличным деньгам, а затем сравнить их с доходом продавца до налогообложения.
А если это сделка на все акции, вы можете использовать ярлык, чтобы оценить, способствует ли она росту.
Но если сделка связана с наличными деньгами, акциями и долгами, не существует быстрого практического правила, которое можно было бы использовать, если только вы не молниеносно разбираетесь в математике.
6. Компания с более высоким P / E приобретает компанию с более низким P / E - это усиливает или разводит?
Вопрос с подвохом. Вы не можете сказать, если не знаете, что это полностью стоковая сделка. Если это сделка полностью за наличные или заемные, мультипликаторы P / E покупателя и продавца не имеют значения, потому что акции не выпускаются.
Конечно, как правило, получение большего дохода за меньшие деньги - это хорошо и с большей вероятностью приведет к увеличению дохода, но нет жесткого правила, если только это не сделка с акциями.
7. Каково эмпирическое правило оценки того, будет ли сделка M&A иметь увеличивающий или разводняющий эффект?
В сделке со всеми запасами, если покупатель имеет более высокий P / E, чем продавец, это приведет к увеличению; если у покупателя более низкий коэффициент P / E, это приведет к разводнению.
На интуитивном уровне, если вы платите за прибыль больше, чем рыночная оценка вашей собственной прибыли, вы можете догадаться, что она будет разводняющей; и аналогично, если вы платите меньше за прибыль, чем то, что рынок оценивает ваши собственные доходы, вы можете предположить, что она будет увеличиваться.
8. Каковы полные последствия приобретения?
1. Упущенный процент по наличным деньгам - покупатель теряет проценты, которые он получил бы в противном случае, если бы использовал денежные средства для приобретения.
2. Дополнительные проценты по долгу - покупатель оплачивает дополнительные проценты, если он использует долг.
3. Дополнительные акции в обращении - если покупатель платит акциями, он должен выпустить дополнительные акции.
4. Объединенная финансовая отчетность - после приобретения финансовые данные продавца добавляются к покупателю.
5. Создание деловой репутации и других нематериальных активов - Также создаются эти статьи баланса, которые представляют собой «премию», уплаченную к «справедливой стоимости» компании.
Примечание: На самом деле есть нечто большее (см. Дополнительные вопросы), но обычно этого достаточно, чтобы упомянуть в интервью.
9.Если компания была способна заплатить 100% наличными за другую компанию, почему она предпочла бы НЕ делать этого?
Он может копить деньги на что-нибудь еще или беспокоиться о том, что они закончатся, если дела пойдут к худшему; его акции также могут торговаться на рекордно высоком уровне, и он может захотеть использовать это вместо этого (с точки зрения финансов это было бы «дороже», но многие руководители ценят подушку безопасности в виде большого остатка денежных средств ).
10. Почему стратегический покупатель обычно готов платить за компанию больше, чем частная инвестиционная компания?
Потому что стратегический покупатель может реализовать синергию доходов и затрат, которую не может сделать частная инвестиционная компания, если она не объединит компанию с дополнительной портфельной компанией. Эти синергии повышают эффективную оценку целевой компании.
11.Почему при приобретении создаются гудвилл и другие нематериальные активы?
Они представляют собой стоимость, превышающую «справедливую рыночную стоимость» продавца, которую заплатил покупатель. Вы рассчитываете это число, вычитая балансовую стоимость компании из цены покупки ее акций.
В частности, деловая репутация и другие нематериальные активы представляют такие вещи, как ценность взаимоотношений с клиентами, торговые марки и интеллектуальная собственность - ценные, но не настоящие финансовые активы, которые отображаются в балансе.
12. В чем разница между гудвиллом и прочими нематериальными активами?
Гудвилл обычно остается неизменным в течение многих лет и не амортизируется. Он изменяется только в случае обесценения гудвила (или другого приобретения).
Прочие нематериальные активы, напротив, амортизируются в течение нескольких лет и влияют на отчет о прибылях и убытках, попадая в строку «Прибыль до налогообложения».
Также есть разница в том, что каждый из них представляет, но банкиры редко вдаваются в подробности - бухгалтеры и специалисты по оценке беспокоятся о том, чтобы отнести каждый из них к конкретным статьям.
13. Есть ли что-нибудь еще «нематериальное», кроме деловой репутации и других нематериальных активов, которые также могут повлиять на объединенную компанию?
Да. У вас также может быть списание приобретенных незавершенных исследований и разработок и списание отложенной выручки.
Первый относится к любым проектам исследований и разработок, которые были приобретены при приобретении, но еще не завершены. Логика в том, что незаконченные НИОКР
проектов требуют значительных ресурсов для завершения, и поэтому «расходы» должны признаваться как часть приобретения.
Второй относится к случаям, когда продавец собрал наличные за услугу, но еще не зарегистрировал их как выручку, и покупатель должен списать стоимость Отсроченного дохода, чтобы избежать «двойного учета» выручки.
14. Что такое синергизм, и не могли бы вы привести несколько примеров?
Синергия относится к случаям, когда 2 + 2 = 5 (или 6, или 7 ...) в приобретении. По сути, покупатель получает на больше стоимости, чем от приобретения, чем прогнозируется в финансовой отчетности на .
Есть 2 типа: синергии доходов и синергии затрат (или затрат) .
Синергия выручки: Объединенная компания может продавать продукты новым клиентам или продавать новые продукты существующим клиентам. В результате сделки он также может выйти в новые регионы.
Синергия затрат: Объединенная компания может объединить здания и административный персонал и может уволить лишних сотрудников.Он также может закрыть избыточные магазины или филиалы.
15. Как синергия используется в моделях слияния?
Синергия выручки: Обычно вы добавляете их к показателю выручки объединенной компании, а затем предполагаете определенную маржу выручки - эта дополнительная выручка затем проходит через остальную часть объединенного отчета о прибылях и убытках.
Синергия затрат: Обычно вы уменьшаете совокупную себестоимость или операционные расходы на эту сумму, что, в свою очередь, увеличивает совокупную прибыль до налогообложения и, следовательно, чистую прибыль, повышая прибыль на акцию и делая сделку более привлекательной.
16. Что важнее синергии доходов или затрат?
Никто из участников M&A не воспринимает синергию доходов серьезно, потому что ее трудно предсказать. Синергия затрат воспринимается немного более серьезно, потому что проще увидеть, как здания и местоположения могут быть объединены и сколько избыточных сотрудников может быть устранено.
Тем не менее, шансы на реализацию каких-либо совместных действий практически равны нулю, поэтому немногие вообще воспринимают их всерьез.
17. При прочих равных, какой метод компания предпочла бы использовать при приобретении другой компании - наличными, акциями или долгом?
Если у покупателя есть неограниченные ресурсы, он всегда предпочтет использовать наличные при покупке другой компании. Зачем?
• Денежные средства «дешевле», чем заемные средства, потому что процентные ставки по наличным деньгам обычно ниже 5%, тогда как процентные ставки по долгам почти всегда выше этого. Таким образом, упущенные проценты по денежным средствам почти всегда меньше дополнительных процентов, уплаченных по долгу за ту же сумму денежных средств / долга.
• Денежные средства также менее «опасны», чем задолженность, потому что покупатель не может не привлечь достаточные средства от инвесторов.
• Трудно напрямую сравнить «стоимость» с запасами, но в целом запасы - это самый «дорогой» способ финансирования сделки - помните, как стоимость собственного капитала почти всегда выше, чем стоимость долга? Тот же принцип применим и здесь.
• Денежные средства также менее опасны, чем акции, поскольку цена акций покупателя может резко измениться после объявления о приобретении.
18. Какой размер долга может выпустить компания при слиянии или поглощении?
Как правило, вы должны смотреть на Сопоставимые компании / Прецедентные транзакции, чтобы определить это. Вы могли бы использовать показатель EBITDA LTM (за последние двенадцать месяцев) объединенной компании, найти медианное отношение долга / EBITDA любых компаний, на которые вы изучаете, и применить его к своей собственной величине EBITDA, чтобы получить приблизительное представление о том, какой размер долга вы можете поднять.
Вы также можете посмотреть «Компенсацию за долги» для компаний, работающих в той же отрасли, и увидеть, какие типы долгов и сколько траншей они использовали.
19. Как вы определяете закупочную цену целевой компании при приобретении?
Вы используете ту же методологию оценки, которую мы уже обсуждали. Если продавец является публичной компанией, вам следует уделять больше внимания премии , уплачиваемой сверх текущей цены акций, чтобы убедиться, что ее «достаточно» (обычно в диапазоне 15-30%) для получения одобрения акционеров.
Для частных продавцов больше внимания уделяется традиционным методикам.
20. Допустим, компания переплачивает другой компании - что обычно происходит после этого и можете ли вы привести какие-нибудь недавние примеры?
Будет создано невероятно большое количество деловой репутации и других нематериальных активов, если цена будет намного выше справедливой рыночной стоимости компании. В зависимости от того, как будет происходить приобретение, позже может возникнуть большой убыток от обесценения гудвила, если компания решит, что она переплачена.
Недавний пример - сделка eBay / Skype, в которой eBay заплатила огромную премию и чрезвычайно много за Skype. Это создало избыток гудвилла и других нематериальных активов, и позже eBay списал большую часть стоимости и в результате понес большой квартальный убыток.
21. Покупатель платит продавцу 100 миллионов долларов в рамках сделки с акциями, но через день рынок решает, что это всего лишь 50 миллионов долларов. Что происходит?
Цена акций покупателя упадет на любую сумму в долларах за акцию, соответствующую потере стоимости в 50 миллионов долларов.Обратите внимание, что его не обязательно разрезать пополам.
В зависимости от того, как была устроена сделка, продавец фактически получал бы только половину от того, что он первоначально согласовал.
Это иллюстрирует один из основных рисков сделок с акциями: внезапные изменения цены акций могут существенно повлиять на оценку.
22. Почему большинство слияний и поглощений терпят неудачу?
Как и многое другое, M&A «легче сказать, чем сделать».«На практике очень сложно приобрести и интегрировать другую компанию, реально реализовать синергию, а также превратить приобретенную компанию в прибыльное подразделение.
Многие сделки также заключаются по неправильным причинам, например, из-за эгоизма генерального директора или давления со стороны акционеров. Любая сделка, заключенная без учета интересов обеих сторон, может потерпеть неудачу.
23. Какую роль в переговорах о сделках играет модель слияния?
Модель используется как проверка работоспособности и используется для проверки различных предположений.Компания никогда не решит заключить сделку на основе результатов модели.
Он мог бы сказать: «Хорошо, модель говорит нам, что эта сделка может сработать и быть умеренно привлекательной - ее стоит изучить подробнее».
Он никогда не скажет: «Ага! Эта модель предсказывает 21% прирост - мы обязательно должны их приобрести сейчас!»
Эмоции, эго и личность играют гораздо большую роль в M&A (и в любых переговорах), чем числа.
24.Какие типы чувствительности вы бы рассмотрели в модели слияния? На какие переменные вы бы посмотрели?
Наиболее распространенные переменные, на которые следует обратить внимание: Закупочная цена,% акций / денежных средств / долга, синергия доходов, и синергия расходов . Иногда вы также смотрите на различные операционные факторы, такие как рост выручки или маржа EBITDA, но чаще они встраиваются в вашу модель в виде различных сценариев.
Вы можете посмотреть таблицы чувствительности, показывающие прирост / разбавление EPS в разных диапазонах для Закупочной цены vs.Синергия затрат, синергии закупочной цены и дохода или Закупочная цена и% наличных денег (и так далее) .
- подготовлено
.
